房地产投资信托基金（REIT）板块出现估值压缩，2026年第一季度，REIT指数的市盈率/运营资金（P/FFO）从14.6倍降至13.1倍，当前REIT的FFO倍数为13.1倍，较标准普尔500指数低数倍。
2026年初，小盘REIT表现优于大盘，截至2月上涨3.27%，市场开始区分优质与不良资产。
美国住房市场僵持，今年抵押贷款利率平均6.3%，现有房屋库存稀缺，房主倾向租房，多户住宅REIT现金流获支撑，摩根大通和世邦魏理仕认为该细分领域2026年前景强劲。
REIT通常支付高额股息，但存在收益集中风险，应选择性投资，关注有合同保障现金流的细分领域，避免投资含办公物业的广泛REIT ETF。约78%的REIT股息按普通收入征税，适合投资于有税收优惠的退休账户。
投资REIT需满足三个条件：债务利息覆盖能力可持续；多户住宅和工业地产运营资金增长良好；估值差距通过倍数扩张而非运营资金下降缩小。
REIT存在估值差距，退休投资组合可利用此机会，有针对性投资多户住宅、工业地产和核心零售地产，控制投资比例并监控收益集中风险。评级为买入（有选择性——多户住宅和工业REIT），空置率稳定前，避免投资涉及办公物业的REIT。