营业收入：微幅增长显韧性

2025年上半年，招商蛇口营业收入为514.85亿元，较上年同期的512.73亿元仅增长0.41%。在竞争激烈、需求波动的房地产市场大环境下，这一微幅增长体现了公司业务具备一定韧性。 从业务板块来看，具体情况如下：

业务板块	本报告期金额（亿元）	上年同期金额（亿元）	同比增减	占营业收入比重
开发业务	399.21	403.31	-1.02%	77.54%
资产运营	34.53	34.31	0.64%	6.71%
物业服务	81.11	75.11	7.99%	15.75%

开发业务虽收入同比下降1.02%，但仍以399.21亿元占据营收主力地位，占比77.54%。资产运营收入34.53亿元，同比增长0.64% ，反映出公司在持有物业运营与资产管理方面稳步推进。物业服务收入81.11亿元，同比增长7.99%，得益于物业管理与服务业务规模扩大，展现良好增长态势。

净利润：非经常性损益影响大

归属于上市公司股东的净利润为14.48亿元，同比增长2.18%。然而，扣除非经常性损益的净利润为9.62亿元，同比下降31.23%。这一差异主要源于非经常性损益的影响，报告期内非经常性损益合计4.86亿元，涵盖非流动性资产处置损益、政府补助等项目。 具体数据如下：

项目	本报告期（亿元）	上年同期（亿元）	同比增减
归属于上市公司股东的净利润	14.48	14.17	2.18%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	9.62	13.99	-31.23%

由此可见，若剔除这些非经常性损益因素，公司核心业务盈利能力面临压力，公司需进一步强化主营业务的盈利能力，减少对非经常性损益的依赖。

每股收益：基本与扣非趋势不同

基本每股收益为0.14元/股，同比增长27.27%；虽扣非每股收益未单独列示，但结合扣非净利润下降31.23%，可推测其呈下降趋势。基本每股收益增长部分得益于净利润上升；而扣非每股收益可能下降，再次印证公司核心业务盈利水平有待提升，投资者需关注公司可持续盈利能力。

应收账款：规模增加藏风险

应收账款期末余额为51.01亿元，较期初的35.10亿元增长45.33%。这或许与公司业务拓展、销售策略调整相关，但应收账款增加会带来信用风险。 从账龄结构看：

账龄	期末余额（亿元）	信用损失准备（亿元）	计提比例(%)	期初余额（亿元）	信用损失准备（亿元）	计提比例(%)
1年以内	36.48	3.94	1.08	20.13	1.99	0.99
1至2年	20.78	2.98	14.32	22.20	3.38	15.22
2至3年	13.02	6.01	46.14	12.65	5.70	45.03
3年以上	146.30	21.86	14.94	145.91	19.96	13.68
合计	544.89	34.79	-	382.04	31.03	-

1 - 2年、2 - 3年及3年以上账龄的应收账款占比及信用损失准备计提比例较高，公司需加强应收账款管理，优化信用政策，确保资金回笼，降低坏账风险。

存货：规模上升有压力

存货期末余额3829.08亿元，较期初增长3.72%，主要因房地产项目投入增加。在房地产市场波动情况下，存货规模增加可能带来去化压力。若市场需求不及预期，存货积压可能导致资金周转困难及存货跌价风险。公司需加快项目开发与销售节奏，优化产品结构，以应对潜在风险。

经营现金流：大幅下降需关注

经营活动产生的现金流量净额为 -20.06亿元，上年同期为12.88亿元，同比下降255.77%。主要原因是房地产项目销售回款同比减少，购地款同比增加。这表明公司在经营过程中资金回笼遇到阻碍，同时土地投资支出增加，对公司资金流动性产生较大压力。公司需优化销售策略，加强销售回款管理，合理安排土地投资节奏，确保经营活动现金流稳定。

投资现金流：净流出扩大要把控

投资活动产生的现金流量净额为 -41.79亿元，上年同期为7.92亿元，同比下降627.32%，主要系支付联合营公司投资款同比增加。这显示公司在投资方面较为积极，但净流出的大幅扩大可能影响公司资金状况。公司需谨慎评估投资项目的收益与风险，合理把控投资节奏，确保投资活动对公司整体财务状况产生积极影响。

筹资现金流：净流出缩小待优化

筹资活动产生的现金流量净额为 -64.42亿元，较上年同期的 -74.70亿元下降13.76%，本期还款降幅大于借款降幅。虽然净流出有所缩小，但公司仍面临一定偿债压力。从融资途径看，银行贷款、债券等是主要融资方式，公司需优化债务结构，合理安排长短期债务比例，降低融资成本，确保偿债能力。

招商蛇口2025年上半年财报显示，公司在营收和净利润方面有一定表现，但经营活动现金流大幅下降、扣非净利润下滑等问题需关注。房地产市场不确定性增加，公司应强化核心业务盈利能力，优化资产负债结构，加强现金流管理。投资者需密切关注公司在市场波动中的战略调整与执行效果，以及各项财务指标变化，合理评估投资风险。

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